Загородная недвижимость в Житомире
Сегодня коротко рассмотрим происходящее на рынке загородных земельных участков, недостроев и готовых коттеджей. Зимой все понимали, что цены на недвижимость медленно, но уверенно, катятся вниз. Тем не менее, владельцы, выставившие свои загородные дома и участки в продажу, ожидали «весеннего чуда» - ожидали, что с приходом весны рынок загородной недвижимости оживится (нормальная ежегодная тенденция) и покупатель поедет воплощать свою мечту в загородной зоне. Строительство домов осталось на том же уровне.
Чуда не произошло. Сразу отмечу, что делают большую ошибку те «эксперты», кто подают цены на загородные коттеджи в расчете за квадратный метр. Для этого нужно, как минимум, разбить все предложения на несколько категорий - принципиально разные объекты. Например:
1) новые современные коттеджи, сданные в эксплуатацию, имеющие все виды «удобств» и благоустроенную территорию участка;
2) незавершенные новые современные коттеджи;
3) загородные дома, старше 10-15 лет;
4) загородные дома, старше 25-30 лет. В отдельную категорию следует выделить загородную недвижимость (и дома и участки), находящуюся в радиусе боль?е 10-12 километров от Житомира. А теперь о каждой категории конкретно:
1) Новые современные коттеджи, сданные в эксплуатацию, «держались» в цене достаточно долго - практически до конца зимы. Весной было продано небольшое количество из них по ценам примерно на 50% ниже стартовых ($120.000-$150.000), остальные были сняты с продажи. Владельцы, такой шаг объясняют очень просто - доторговались до уровня «ниже себестоимости» и поняли, что лучше оставить для своей семьи, чем отдавать «задаром». Качественно построенный дом по уникальному проекту из дорогих долговечных материалов - редкость. В основном так строили «для себя».
2) Цены незавершенных современных коттеджей замерли на уровне себестоимости (+/-15%) в связи с отсутствием постоянного спроса на них. Причина проста - покупатели, располагающие достаточным количеством средств, имеют сейчас отличный выбор современных готовых коттеджей, а те. у кого средств недостаточно «обременять себя долгостроем» не рискуют.
3) Загородные дома, старше 10-15 лет, присутствуют на рынке в достаточном количестве и покупаются сегодня по ценам, которые примерно на 50% ниже прошлогодних ($70.000-$110.000). Спрос на такие дома стабильный и многие покупатели считают, что это их шанс сменить многокомнатную квартиру в Житомире с разумной доплатой на хороший дом в ближайшем пригороде Житомира.
4) Высокий интерес сохраняется со стороны покупателей к загородным домам стар?е 25-30 лет, такой дом старым не назовёшь (хорошо «устоялся», как говорят в народе), но цена в сравнении с новыми намного гуманнее. Можно выбрать такой дом даже за $30.000-$60.000 в отличнейшем состоянии.
Теперь о ценах на земельные участки. Покупатель должен понимать, что земля - это не квартиры, её не «построишь в достаточном количестве», как квартиры. Действительно сегодня можно найти участки по ценам в пять раз ниже прошлогодних, но что это за участки? Будете ли Вы там строиться? В открытом поле? В крайнем тупичке
в конце села? Рядом с фермой или лесопилкой?
Когда мы говорим о «цене на землю», то подразумеваем (конечно же!) только те участки, которые пользуются спросом. Покупатель желает видеть ровный прямоугольный участок с фасадом, желательно, не менее 20 метров, нормальными подъездными путями и основными коммуникациями. Существенно повышают стоимость участка его близость к реке или озеру (но не болоту!), разумное расстояние до центра села, остановок, магазинов (но не пивнушек!), приветствуется наличие на участке взрослых деревьев, а рядом с участком - посадки. Естественно, что цены на такие участки не упали, как на всё остальное, а немного «присели» -в среднем по 5-10 километровой зоне отличный участок можно приобрести из расчёта $700-$1.000 за сотку. Позиция владельцев таких участков достаточно простая - «попробуйте найти такой участок!» - и они правы, с каждым годом участков в красивых местах становится всё меньше. Сегодня в прицеле у покупателей; Заречаны, Гуйва, Пряжев, Сигуры, Стани?овка, Писки, Левков, Калиновка, Глыбочица, Гадзынка, Вересы, Каменка, Довжик, ?вановка, Тетеревка, Корчак, Перлявка. ? в связи с тем, что расстояние в «ли?них 5 километров» уже не так существенно при выборе земли (в некоторых семьях по два автомобиля), а разница в цене всё ещё бросается в глаза, наблюдаем, что в этом году покупают в Корчаке чаще, чем в Тетеревке, в Сингурах чаще, чем в Пряжеве, в Писках чаще, чем в Станишовке, в Калиновке чаще чем в Глыбочице, в ?вановке чаще, чем в Довжике. А среди всех дачных массивов самым популярным по-прежнему остаётся «Междуречье» - поистине райский уголок, который, благодаря пропускной системе на полуостров, ещё не успели замусорить «залётные туристы».
Как будут меняться цены в ближайшее время? Больше всего мне нравится, когда покупатель, листая газету с бесплатными объявлениями, говорит: «Посмотрите, сколько здесь участков, которые намного дешевле, чем вы мне предлагаете!», а на вопрос: «Так почему же Вы хотите именно этот, а не покупаете существенно дешевлеш» - ответ достаточно понятный: «Так я на тех участках уже был - там не на что смотреть!». Вот так рынок сам расставляет всё на свои места.
(Материал подготовлен на основе анализа единственной в Житомире мультилистинговой системы -самой крупной объединённой базы данных по жилой недвижимости, принадлежащей ЖАРК - Житомирской Ассоциации Риэлторских Компаний, объединившей более половины успешных агентов города Житомира).
Член Совета АСНУ Вячеслав Немировский
22 июня 2009г.
Сегодня коротко рассмотрим происходящее на рынке загородных земельных участков, недостроев и готовых коттеджей. Зимой все понимали, что цены на недвижимость медленно, но уверенно, катятся вниз. Тем не менее, владельцы, выставившие свои загородные дома и участки в продажу, ожидали «весеннего чуда» - ожидали, что с приходом весны рынок загородной недвижимости оживится (нормальная ежегодная тенденция) и покупатель поедет воплощать свою мечту в загородной зоне. Строительство домов осталось на том же уровне.
Чуда не произошло. Сразу отмечу, что делают большую ошибку те «эксперты», кто подают цены на загородные коттеджи в расчете за квадратный метр. Для этого нужно, как минимум, разбить все предложения на несколько категорий - принципиально разные объекты. Например:
1) новые современные коттеджи, сданные в эксплуатацию, имеющие все виды «удобств» и благоустроенную территорию участка;
2) незавершенные новые современные коттеджи;
3) загородные дома, старше 10-15 лет;
4) загородные дома, старше 25-30 лет. В отдельную категорию следует выделить загородную недвижимость (и дома и участки), находящуюся в радиусе боль?е 10-12 километров от Житомира. А теперь о каждой категории конкретно:
1) Новые современные коттеджи, сданные в эксплуатацию, «держались» в цене достаточно долго - практически до конца зимы. Весной было продано небольшое количество из них по ценам примерно на 50% ниже стартовых ($120.000-$150.000), остальные были сняты с продажи. Владельцы, такой шаг объясняют очень просто - доторговались до уровня «ниже себестоимости» и поняли, что лучше оставить для своей семьи, чем отдавать «задаром». Качественно построенный дом по уникальному проекту из дорогих долговечных материалов - редкость. В основном так строили «для себя».
2) Цены незавершенных современных коттеджей замерли на уровне себестоимости (+/-15%) в связи с отсутствием постоянного спроса на них. Причина проста - покупатели, располагающие достаточным количеством средств, имеют сейчас отличный выбор современных готовых коттеджей, а те. у кого средств недостаточно «обременять себя долгостроем» не рискуют.
3) Загородные дома, старше 10-15 лет, присутствуют на рынке в достаточном количестве и покупаются сегодня по ценам, которые примерно на 50% ниже прошлогодних ($70.000-$110.000). Спрос на такие дома стабильный и многие покупатели считают, что это их шанс сменить многокомнатную квартиру в Житомире с разумной доплатой на хороший дом в ближайшем пригороде Житомира.
4) Высокий интерес сохраняется со стороны покупателей к загородным домам стар?е 25-30 лет, такой дом старым не назовёшь (хорошо «устоялся», как говорят в народе), но цена в сравнении с новыми намного гуманнее. Можно выбрать такой дом даже за $30.000-$60.000 в отличнейшем состоянии.
Теперь о ценах на земельные участки. Покупатель должен понимать, что земля - это не квартиры, её не «построишь в достаточном количестве», как квартиры. Действительно сегодня можно найти участки по ценам в пять раз ниже прошлогодних, но что это за участки? Будете ли Вы там строиться? В открытом поле? В крайнем тупичке в конце села? Рядом с фермой или лесопилкой?
Когда мы говорим о «цене на землю», то подразумеваем (конечно же!) только те участки, которые пользуются спросом. Покупатель желает видеть ровный прямоугольный участок с фасадом, желательно, не менее 20 метров, нормальными подъездными путями и основными коммуникациями. Существенно повышают стоимость участка его близость к реке или озеру (но не болоту!), разумное расстояние до центра села, остановок, магазинов (но не пивнушек!), приветствуется наличие на участке взрослых деревьев, а рядом с участком - посадки. Естественно, что цены на такие участки не упали, как на всё остальное, а немного «присели» -в среднем по 5-10 километровой зоне отличный участок можно приобрести из расчёта $700-$1.000 за сотку. Позиция владельцев таких участков достаточно простая - «попробуйте найти такой участок!» - и они правы, с каждым годом участков в красивых местах становится всё меньше. Сегодня в прицеле у покупателей; Заречаны, Гуйва, Пряжев, Сигуры, Стани?овка, Писки, Левков, Калиновка, Глыбочица, Гадзынка, Вересы, Каменка, Довжик, ?вановка, Тетеревка, Корчак, Перлявка. ? в связи с тем, что расстояние в «ли?них 5 километров» уже не так существенно при выборе земли (в некоторых семьях по два автомобиля), а разница в цене всё ещё бросается в глаза, наблюдаем, что в этом году покупают в Корчаке чаще, чем в Тетеревке, в Сингурах чаще, чем в Пряжеве, в Писках чаще, чем в Станишовке, в Калиновке чаще чем в Глыбочице, в ?вановке чаще, чем в Довжике. А среди всех дачных массивов самым популярным по-прежнему остаётся «Междуречье» - поистине райский уголок, который, благодаря пропускной системе на полуостров, ещё не успели замусорить «залётные туристы».
Как будут меняться цены в ближайшее время? Больше всего мне нравится, когда покупатель, листая газету с бесплатными объявлениями, говорит: «Посмотрите, сколько здесь участков, которые намного дешевле, чем вы мне предлагаете!», а на вопрос: «Так почему же Вы хотите именно этот, а не покупаете существенно дешевлеш» - ответ достаточно понятный: «Так я на тех участках уже был - там не на что смотреть!». Вот так рынок сам расставляет всё на свои места.
(Материал подготовлен на основе анализа единственной в Житомире мультилистинговой системы -самой крупной объединённой базы данных по жилой недвижимости, принадлежащей ЖАРК - Житомирской Ассоциации Риэлторских Компаний, объединившей более половины успешных агентов города Житомира).
Член Совета АСНУ Вячеслав Немировский
22 июня 2009г.