Уже почти год Житомирская Ассоциация Риэлторских Компаний («ЖАРК») рассказывает о применении эксклюзивного договора между продавцами недвижимости и риэлторскими фирмами. В чем смысл и преимущества такого договора?
   Порой кажется, если заявить о продаже своей квартиры сразу в несколько агентств или просто дать объявление в СМИ, то продажей квартиры сразу будет заниматься множество фирм. И, как будто, возможность скорейшей продажи возрастает.
   Это довольно популярное, но, увы, ложное предположение. Несомненно, каждое из агентств внесет информацию о вашей квартире в свою базу данных. Но вот давать полномасштабную рекламу в печатные и электронные СМИ, базы данных других агентств, быстрее всего, не будет, ограничившись строчным объявлением.
   Смысл эксклюзивного договора заключается в следующем: клиент, стремящийся продать свою квартиру в разумные сроки, с наибольшей выгодой и безопасностью для себя, доверяет это только одному агентству недвижимости, в порядочности и профессионализме которого он совершенно уверен. Агентство при этом берет на себя обязательное исключительное право обслужить клиента в течение срока действия такого договора.
   Начало продажи своей квартиры для продавца - это ожидание, когда его квартиру найдет покупатель. Может быть не нужно продавцу уже на данном этапе заключать договор с каким из агентств? Что лучше - звонить сразу во многие агентства, сообщить им о продаже своей квартиры и ждать, или дать информацию и документы в одно агентство?    Большинство продавцов дают информацию о продаже сразу в нескольких агентствах. Документы владелец хранит дома, и никаких договоров ни с одним из агентств не заключает. Совершенно по-иному все совершается в условиях эксклюзивного договора. Собственник квартиры заключает договор с одним агентством - передает риэлторской компании исключительное право на продажу своей квартиры и документы на нее.

   Удобен ли покупателю такой договор?

   На сегодняшний день в Житомире риэлторские компании работают с колоссальными базами данных. В базе обычного среднего агентства находится от 300 до 800 квартир. В крупных риэлторских компаниях эта цифра доходит до 3000 объектов. Бесспорно, что риэлторы не могут видеть всех продаваемых квартир: смотрят их только тогда, когда приходят с покупателями. Не видят риэлторы и документов, так как они - до последнего момента - находятся не в агентстве, а у продавца. В итоге, риэлторы не могут отчетливо представить себе, что же это за квартиры, которые они, именно предлагают покупателям. И как только покупатель принимается расспрашивать подробности об интересующем его объекте, нередко сотруднику агентства нечего ответить.
   Вот это и вызывает у покупателя раздражение: «Как вы можете предлагать то, чего сами не видели и не знаете? Как вы, вообще работаете?», но подавляющее большинство риэлторов эту ситуацию поменять даже не стремятся, ссылаясь на то, что увидеть тысячи продаваемых квартир они просто физически не могут. И это действительно так.
   Если же риэлторская компания заключает с продавцом эксклюзивный договор, можно быть уверенным – агентство прежде, чем тратить свои деньги на рекламу, непременно съездит на квартиру, посмотрит, что она из себя представляет. Это удобство для покупателя - ему не надо тратить время на посещение квартир, которые ему совершенно не подходят. Это удобство и для продавца - его не будут беспокоить бесполезными посещениями, какие, скорее всего, не закончатся сделкой.

   Удобен ли продавцу такой договор?

   Мы можем твердо сказать - житомирские агентства не рекламируют все квартиры, которые есть в их базах данных. В идеале, они подают в СМИ сведения только о 15-20% квартир. К чему это ведет?
   Предположим, продавец не заключил эксклюзивный договор ни с одним из агентств. Он предложил продать свою квартиру одновременно десяти агентствам. Пять из них поместили строчную рекламу, например в журнал «Украинская недвижимость», и весьма скоро обнаружили, что все они рекламируют один и тот же объект. В результате, вероятно, это объявление будет снято с рекламы во всех агентствах. Зачем риэлторской компании или ее сотрудникам расходовать свои личные деньги на бесполезную рекламу? Помимо того, продавец, работающий со многими агентствами одновременно, не защищен от мошенничества. Ведь к нему будет являться множество незнакомых людей, чтобы посмотреть его квартиру. А данные о том, что у владельца квартиры быть может скоро появиться крупная сумма денег, будут распространяться и могут очутиться в любых руках.
   Если же риэлтор добросовестно исполняет свои обязанности, то продавец, заключив с ним эксклюзивный договор, ничего не теряет, но многое получает.
   Во-первых, собственник квартиры будет защищен от мошенников.
   Во-вторых, ему гарантирован скрупулезно продуманный объем рекламы - достаточный для продажи его недвижимости. Ведь если информация о квартире есть в периодической печати, интернете, других источниках и агентство размещает эту информацию регулярно, то потенциальный покупатель эту квартиру непременно найдет.
   В-третьих, передав правоустанавливающие документы в агентство по договору ответственного хранения, продавец дает возможность заблаговременно начать подготовку квартиры к продаже, чтобы потом, когда появится покупатель, быстрее оформить сделку.
   Эксклюзивный договор обязан дать продавцу надежные гарантии. Он содержит четкий перечень работ и услуг, какие агентство обязуется исполнить. В частности, обязательство по размещению рекламы квартиры в обусловленных печатных и электронных СМИ, с заранее оговоренной периодичностью.
   Важное условие - срок действия договора. Срок действия договора должен быть ограничен четырьмя-шестью месяцами. В Житомире реализуется от 70 до 90% таких договоров, заключенных на такой срок. Данный факт говорит о том, что риэлтор более результативно трудится, если знает, что срок договора ограничен. Ведь он понимает, что если за это время он не подготовит сделку, то вероятно, что собственник недвижимости не продлит с ним договор. Потому риэлтор сделает все от него зависящее, чтобы квартира нашла своего покупателя: следит за тем, чтобы квартира была в базе не только своего агентства, но и в общей базе ЖАРК (а это 7 крупнейших агентств Житомира), дополнительно размещает информацию о квартире за свой счет в других СМИ. Он настойчиво предлагает ее своим коллегам и знакомым в других агентствах. Ведь если он найдет покупателя, то сможет заработать вознаграждение. То есть риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, заинтересован в быстрой продаже квартиры за максимальную цену. Поэтому срок до шести месяцев является оптимальным.
   Кроме вопросов о скорости продажи квартиры возникают и финансовые вопросы. При подготовке документов агентству нередко приходится оплачивать прохождение их через разные инстанции за свой счет. Таким образом, если продавец назначил за квартиру реальную цену, выбрал хорошее агентство, добросовестного риэлтора и заключил правильный договор, то эксклюзив для продавца выгоден во всех отношениях. Потому что один добросовестный риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, способен отработать намного лучше, чем десяток агентств, не заключивших такого договора.

   Житомирская Ассоциация
   Риэлторских Компаний
   Зам директора «Сити-1» Овдийчук Сергей Юрьевич